주택임대차보호법 부동산 매매계약 체결 등기

주택임대차보호법(민법에서 특별하게 보장하는 특별법)

세입자의 주거안정과 보증금을 지키기 위해 특별히 보호하는 법

대항력 : 세입자기 이사를 들어가서 살고 있다는 걸 보여주면 집이 팔려도 새로운 주인에게 계약을 주장할 수 있음

확정일자 : 세입자가 계약서에 확정일자(관청 도장)을 받으면 나중에 집에 경매로 넘어가도 보증금을 우선 변제 받을 수 있음

우선 변제권 : 확정일자 받은 순서대로 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있음

계약갱신요구권 : 세입자가 원하면 한 번은 계약을 2년 더 연장할 수 있음(계약갱신청구권)

전월세 상한제 : 재계약할 때는 전,월세 가격을 5% 이상 못 올리게 막아놨음

매매 - 소유권 이전등기를 완료해야 끝이 남

전세, 월세 - 확정일자를 받아야 끝이 남

부동산 매매계약을 체결할때

계약을 체결할 때 반드시 기본으로 깔려 있어야 하는 원칙들 이다.

계약자유의 원칙 - 계약을 할지 말지, 누구와 할지를 자유롭게 선택, 어떤 조건으로 계약할지 자유롭게 정함, 문서로 하든 구두로 하든 자유롭게

쌍무계약의 원칙 - 계약은 서로 주고 받은게 있어야 한다는 것이 원칙, 계약 당사자 양쪽 모두 서로에게 어떤 의무를 져야한다.

신의성실의 원칙 - 계약을 이행할 때 서로 신뢰를 지키고 성실하게 이행해야함

동시이행의 원칙 - 한쪽이 먼저 계약을 지키지 않으면 나도 지킬 의무가 없다.

부동산 등기부 표시 방법

부동산 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분한다.

표제부 - 부동산의 소재와 지번, 지목, 면적등의 부동산의 표시에 관한 사항을 기록

갑구 - 소유권에 관한 사항인 압류, 가압류, 가처분, 소유권이전등기, 가등기 등을 기록

을구 - 저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등의 소유권 외에 권리에 관한 사항을 기록

부동산 소유권 이전할 때 '동시이행'이 필요하다

부동산을 사고팔 때는

매수인(사는 사람)과 매도인(파는 사람)이

서로 동시에 돈(잔금)을 주고 서류(등기 서류)를 받아야 한다.

매수인이 잔금을 줬는데 매도인이 서류를 안 주면 손해고

매도인이 서류를 줬는데 매수인이 돈을 안 주면 또 손해니까

서로 동시에 교환해야 안전하다.

이것을 동시이행의 원칙이라 한다.

"동시이행의 항변권"

상대방이 의무를 이행하지 않으면 나도 내 의무를 안 해도 된다는 권리

매매 계약만으로 는 소유권이 바로 넘어가지 않는다

단순시 집팔기 계약만 했다고 해서 소유권이 자동으로 넘어가는 것이 아니다

부동산은 반드시 소유권이전등기를 해야 소유권이 넘어간다.

등기소에서 공식적으로 소유권을 옮겨야 진짜 내 것이 됨

여기서 "원상회복의 의무" 란?

계약이 무효되거나 채무불이행을 이유로 서로 돌려줘야 할 것을돌려줘야 하는 의무
예를 들어 아파트를 샀는데 나중에 계약이 무효로 판명되면 받은 돈, 받은집 모두 돌려줘야 함

OX 문제

Q1. 동시이행 항변권은 계약이 무효가 된 경우 발생한다.
👉 (O / X)

Q2. 원상회복의 의무는 계약이 유효하게 유지되고 있을 때 서로 의무를 교환하기 위해 발생한다.
👉 (O / X)

Q3. 계약이 유효한 상태에서 상대방이 이행을 안 하면 나도 내 의무를 거부할 수 있다. (이때 필요한 권리는 동시이행 항변권이다.)
👉 (O / X)

Q4. 계약이 사기로 무효가 되었다면, 받은 물건이나 돈은 원상회복을 통해 돌려줘야 한다.
👉 (O / X)

객관식 문제

Q5. 다음 중 동시이행 항변권에 대한 설명으로 옳은 것은?

① 계약이 무효로 된 경우, 받은 이익을 돌려주는 권리이다.
② 계약이 살아있을 때, 상대방이 먼저 의무를 이행할 때까지 나도 내 의무 이행을 거절할 수 있는 권리이다.
③ 계약이 취소된 후, 손해배상을 청구할 수 있는 권리이다.
④ 계약 체결 후 반드시 먼저 이행해야 하는 의무이다.

👉 ( )

Q6. 다음 중 원상회복의 의무가 발생하는 상황은?

① 매도인이 등기서류를 준비하지 않아 매수인이 잔금을 거부하는 경우
② 계약이 사기로 무효가 되어 집과 돈을 서로 돌려줘야 하는 경우
③ 계약 이행 중 소송이 걸려 의무 이행을 미루는 경우
④ 매수인이 대금을 지불했는데 매도인이 서류를 넘기지 않는 경우

👉 ( )